一、出臺背景
為進(jìn)一步加強和規(guī)范全市房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅征收工作，落實個稅改革要求，使廣大納稅人及時享受到改革紅利，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國個人所得稅法》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）等有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局懷化市稅務(wù)局制發(fā)了《國家稅務(wù)總局懷化市稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房征收個人所得稅有關(guān)事項的公告》（公告2023年第2號），對全市房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率重新進(jìn)行明確。
二、《公告》的主要內(nèi)容解讀
第二條：個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除住房原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。
解讀：對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。
（一）房屋原值
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費
2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。
3. 經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房。
經(jīng)濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：
（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；
（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；
（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；
（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。
（二）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金
納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
（三）合理費用
納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
1.支付的住房裝修費用。需要納稅人提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
第三條：納稅人轉(zhuǎn)讓住房不能提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，不能正確計算住房原值和應(yīng)納稅額的，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額，核定征收率為1%。
解讀：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按收入總額乘以征收率即可計算納稅人的個人所得稅稅額?！豆妗费永m(xù)了個人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個人所得稅1%的征收率，主要是考慮到納稅人不能提供計稅資料按實計算稅額時，當(dāng)前稅務(wù)部門依法核定征收個人所得稅情況下的需要。
第四條：法律、行政法規(guī)、上級規(guī)范性文件有明確規(guī)定的從其規(guī)定。本公告由國家稅務(wù)總局懷化市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
解讀：本條規(guī)定，主要是為了避免與上級稅務(wù)機關(guān)出臺的相關(guān)規(guī)定發(fā)生沖突。
